物流系 REIT 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人

REIT

こんばんは。ハルです。

以前の記事でREITとはなにか?という基本的な情報をまとめましたが、今回は個別にREITを調査し購入してみることにしました。なぜその銘柄を購入することにしたのか?を記事にまとめます。

REITとはなにか?REITの基本的な情報についてはこちらの記事にまとめていますので参考にしてください。

購入を決めたREIT

購入を決めたREITは、「伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)」です。

概要

名前からわかる通り、メインスポンサーは伊藤忠商事。投資対象のメインは物流系不動産、一部その他不動産への投資を行っています。物流系不動産とは配送時の中継や保管に利用する倉庫です。伊藤忠アドバンスでは下記写真のような倉庫を投資対象としています。

私は倉庫は物を保管するだけってイメージを持っていましたが、屋上に太陽光パネルがあったり、内部設備もかなりきれいで倉庫といっても最新設備が整っているようです。

購入を決めた理由

REITとは間接的に不動産へ投資することになりますが、私は不動産市況に詳しいわけでも、不動産を見る目があるわけでもありません。そのため、正直REITの何を見ればいいのかよく分かりませんでしたが、YouTube等で情報得ながら判断理由を並べます。

①物流系REIT

不動産投資では、賃料を収益源とするため稼働率が重要になります。ホテル系REITでは50%以下になっていたり、オフィス系REITの一部では稼働率は90%超えでも築年数が20年を超えているため今後稼働率が下がりそうという情報を参考に、稼働率の高さと保持不動産の築年数を重視しました。

コロナ禍によるネット通販の需要増は周知のことと思います。当然、物流施設の稼働率は高まることが想定できます。伊藤忠アドバンスの決算資料では稼働率がほぼ100%になっていますし、築年数が浅い最新の倉庫を取得していました。

株価

REIT初心者の私としては30万、50万のREITを購入するのは自信がなく、物流REITの中で最安水準である伊藤忠アドバンスが13万ほどで購入できます。

また、REIT指標のひとつにNAVがあります。これは株でいうPBRのようなもので株価の割高、割安をはかる指標のひとつになります。これが、1.08で他に比べ割安水準であること、最近のREIT株は全体的に上昇傾向となっていますが、伊藤忠アドバンスは横ばいが続いていることも理由です。

利回り

物流系REITは全体的に利回りは低めですが、その中で伊藤忠アドバンスは3.8%と比較的高めです。また、2018年9月に上場したばかりで実績は少ないですが、増配が続いており、業績もよいため今後も増配傾向と考えられるからです。

会社銘柄でなくあえてREITを選択する大きな理由のひとつが利回りのため、4%以上が理想でしたがここは少し我慢し今後の増配を期待します。なお、REITのETFという選択肢もありますが、ETFでは利回りが低いと感じましたので、対象からはずしています。

④伊藤忠というブランド

いかにもシロウト目線の理由ですが、伊藤忠商事が後ろ盾があることです。他にも三井物産や三菱商事、国際的な物流施設運営会社等がありますが、伊藤忠商事というネームバリューは安心材料になりました。

物流REITではないですが、イオンがメインスポンサーとなるイオンリート投資法人(3292)や、三井不動産がメインスポンサー(8951)である日本ビルファンド(時価総額1位)等、誰もが知るメジャー企業がメインスポンサーとなっていることREITも多いため、自分の好きな企業を選択するのもアリだと思いました。

今後の注視点

伊藤忠アドバンスは決算月が1月と7月になります。そのため直近では3月頃に決算が発表されると思いますので、その資料を注目しています。もちろん業績を確認しますが、他にも今後どのような施設を購入していくのか、分配金はどうなのか?あたりを確認したいと思います。

今回は勉強も兼ねてまずは1口購入します。実際に購入することで情報へのアンテナ度も高くなりますし、真剣度も変わります。かといって、損をしたいわけではないので、一応自分なりの判断で選択してみました、今後もREITで情報発信できることがれば、記事にしたいと思います。

それでは、また。

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