REITの種類やメリット

REIT

こんばんは。ハルです。

前から気になっていたREIT。REITって通常の会社の銘柄とどう違うのか?どんな種類があって、どんなメリットがあるのか。第1弾としてREITの基本的な知識について記事にしました。

REITとは

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では不動産投資信託と呼ばれています。

REITでは、投資家から集めたお金で不動産に投資を行い、その収益を分配金という形で還元されます。イメージとしては下記のような感じになります。

REITの種類

REITの種類は大きく、二つに分けられます。

①単一用途型

単一用途型とは、その名の通り、ある特定の用途の不動産のみに投資するREITになります。投資対象の用途に合わせた名前となっており、例えば、オフィスビル特化型、物流施設特化型、商業施設特化型、ホテル特化型。などがあります。

②複数用途型

複数用途型も名前から想像がつきますが、オフィスビルと物流施設。商業施設とホテル。というように複数用途を投資対象にするものを複数用途型と言います。なお、2つの用途を組み合わせる場合を複合型、3つ以上を組み合わせる場合を総合型と言います。

内訳

REITは2021年1月28日時点で62銘柄上場しており、その種類の内訳は下記となっています。

◆単一用途型
 オフィスビル特化型:12
 物流施設特化型:9
 商業施設特化型:3
 住居特化型:5
 ホテル特化型:6
 ヘルスケア施設主体型:1
◆複数用途型
 複合型:4
 統合型:22

REITのメリット、デメリット

メリット

①利回りが高い。REITの特徴といえると思いますが、やはり利回りの高さがREITの魅力です。日本株の平均は2~3%くらいといわれていますが、REITでは単純平均で4%以上になります。

②少額で購入可能。株の場合、単元株(100株)で購入するのが基本ですが、REITの場合、1株から購入可能なため、自分にあった投資金額で運用できます。

③日経平均に比べ割安。日経平均は2020年の年始値から年末値比較で15%ほど上昇しましたが、REITは-20%ほどとなっています。コロナによりホテルや商業施設への影響が大きいことや、テレワークでオフィスビルの利用が下がっている等の理由もありますが、コロナ終息後を考え今のうちに買うのはありかなと思います。

デメリット

①銘柄選び手法が会社株と異なる。会社株であれば、銘柄によっては自分自身で利用して、その会社のサービスが他の会社より優れている等、感じることができます。ですがREITの場合、投資対象が不動産のため目線が異なります。そのビルや商業施設を利用することはあっても、不動産価値が高いのか低いのか判断するのは難しいと思います。

また、会社銘柄と同じように指標はありますが、会社株より情報も少なく初心者にはハードルが高いなと感じました。

②株価の上昇が低い。メリット③の裏返しになりますが、コロナ終息が見えず、不動産事業が回復する見込みが立たないため、株価上昇によるメリットが見込みにくいです。

REITの利回り

REITの特徴である利回りについてもう少し詳しくみていきます。

利回りの上位5つと下位5つ紹介します。

種類に大きな特徴がみられ、コロナの影響がホテル業界を直撃しているのがよくわかります。コロナ前はホテルリートが上位にきており、10%近いものもありました。コロナが収束すればまた上位にくることも考えられますが、今はホテル型を選ぶのはリスクが高いということがわかります。

また、上位10位までをみると、統合型が6つ、複合型が1つ、オフィスビル型が1つ、ホテル特化型が1つ、住居特化型が1つとなっています。現状況では統合型や複合型のような分散させたREITの調子がよいことがわかります。

REITの時価総額

REITの場合も会社と同じように倒産(解散)があります。より利益を上げるREITを選ぶことが重要ですが、REITの時価総額も一つの指標になります。時価総額の大きさは会社銘柄と同じくリスクの低減要素になります。(日本の会社の時価総額一位はトヨタ自動車ですが、トヨタ自動車が倒産リスクが低いのと同じでREITも時価総額が大きい銘柄のほうが解散リスクは低減します)

時価総額の観点でみるとオフィスビル特化型や物流施設主体型が多いようです。日本ビルファンドは三井不動産、ジャパンリアルエステイトは三菱地所が運用主体となっており、東京の一等地にビルを所有しているREITになります。そんなところに不動産をもっていたら儲かりそうですよね。

まとめ

REITとは

REITは間接的に不動産に投資することができる株で、オフィスビル型や商業施等、単一施設へ投資する単一用途型と、複数用途へ投資する複数用途型の種類がある。

REITのメリット

日経平均に比べ利回りが高く、割安感あり。種類別では複数用途型が利回りが高く、ホテル特化型は利回りが低い。1株から購入することが可能なため、資金調整がしやすい。

REITのデメリット

コロナの影響が大きく株価上昇による利益は見込みにくい。会社株と違い不動産価値の選定は勉強が必要。

感想

以前から気になっていたREITについて調査した結果、利回りというのは大きな魅力だと思いました。会社銘柄では3%~4%で高配当と呼ばれますが、REITでは6%超えるものがいくつもあるため、ポートフォリオに5~6%くらいの銘柄をいくつかいれてもいいのではと思います。

今回はREITの概要について記事にしましたが、個別銘柄についても調査して記事にしたいと思います。現在はインターネットで物を購入するのが当たり前となり、物流の需要は今後ますます高まると思います。そのため、現状の利回りでは低めですが物流施設特化型のREITは調べる価値ありじゃないかなと個人的に思っています。

それでは、また。

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